back to weblogKunt u aan uw beleggingshypotheek failliet gaan?

Wereldwijd wordt er verschrikkelijk veel geld geleend. Iedereen lijkt zich hier letterlijk en figuurlijk schuldig aan te maken. Bijvoorbeeld om bedrijfsovernames te betalen of onroerend goed te kunnen kopen. Aandelen stijgen, de beleggingshypotheek is gewild.

door Arnoud Rademaker van Beleggingsstrategie.web-log.nl

U kunt natuurlijk ook denken aan al die particulieren die zich voor consumptieve doeleinden tot over de oren in de schulden steken. Kijk ook eens naar Amerika. Ook daar overlaad men zichzelf blijkbaar met een gigantisch schuldbedrag. Er moet gewoon veel geld in omloop zijn.  De geldgroei ligt zo’n  6 procent boven de doelstelling van de Europese Centrale Bank (ECB).
 
Geldkraan
Voor zover ik het kan overzien hebben de FED en de Europese Centrale Bank aan het begin van de eeuw de geldkraan opengedraaid om te voorkomen dat de economie na het instorten van de internethype nog verder terug zou zakken. Geld lenen? Geen probleem!
 
De prijs van het onroerend goed is mede hierdoor sterk gestegen in Amerika, Nederland, Ierland, Engeland en Spanje.  In de media wordt steeds vaker de term zeepbel gebruikt. Een gevaarlijke ontwikkeling. Zodra de zeepbel knapt kunnen er veel mensen failliet gaan.
 
Huiseigenaren die hun huis hebben gefinancierd met een beleggingshypotheek lopen een extra groot risico. Het is namelijk niet ondenkbeeldig dat het belegd vermogen, bedoeld om aan het einde van de looptijd de hypotheek mee af te betalen, bij sterk dalende huizenprijzen eveneens verschrompelt tot een lullig hoopje geld.
 
Slapend rijk
De geschiedenis leert ons dat mensen zich telkens laten verrassen. Schijnbaar zijn we hardleers. In de jaren zeventig stegen de huizenprijzen wereldwijd tot ongekende hoogte. Veel ouderen zijn slapend rijk geworden. Het is voor hen niet altijd feest geweest. Eind jaren zeventig tot begin jaren tachtig daalde de prijs van een gemiddelde koopwoning met circa 35 procent. Veel particulieren kwamen in de problemen. Sommigen moesten hun huis verkopen. Het zal je maar gebeuren.
 
Tegenwoordig zijn de risico’s nog meer toegenomen. Simpelweg omdat de kredietmogelijkheden enorm zijn vergroot. Veel meer mensen zijn in het bezit van een aflossingsvrije (beleggings)hypotheek. Ook worden nu beide partners volledig meegerekend in de berekening van een maximale hypotheeksom. Bovendien hebben veel mensen hun hypotheek met een historisch lage rente gefinancierd.

Zwaard van Damocles
Zodra de kredietmogelijkheden worden beperkt, er economische tegenwind ontstaat of de rente sterk stijgt kan het zomaar gebeuren dat het zwaard van Damocles boven uw hoofd hangt. De vraag dringt zich op of u teveel heeft geleend. Kunt u daar een zinnig antwoord op geven?

Plaats uw situatie eens in een historisch perspectief. Als u het belangrijk vindt om bij deze vraag stil te staan, vindt U het misschien interessant om met behulp van de rationeel emotieve therapie (RET) uw persoonlijke situatie onder de loep te nemen.
 
Rationeel emotieve therapie
Ellis, de grondlegger van de RET, stelt dat ideeën of overtuigingen van invloed zijn op uw gevoelens. Uw gedachten over een gebeurtenis of ervaring beïnvloeden uw gevoelens. Daarom kan een gebeurtenis bij de één een plezierig gevoel oproepen terwijl dezelfde gebeurtenis bij iemand anders juist een rotgevoel kan oproepen. De RET kan je helpen met het ontwikkelen van realistische gedachten. Het ABC-schema is hierbij een nuttige instrument.
  
Realistische gedachten voldoen aan onderstaande criteria:
1. Ze zijn waar;
2. Ze helpen je te voelen zoals je jezelf wilt voelen;
3. Ze helpen je om ongewenste negatieve gevoelens te vermijden;
4. Ze helpen je bij het bereiken van je doel;
5. Ze helpen je om ongewenste conflicten te vermijden en/of op te lossen;
6. Ze bevorderen je lichamelijke gezondheid.
 
ABC-schema
Het ABC-schema werkt als volgt:
A. Maak een korte beschrijving van een actuele situatie of gebeurtenis. Breng bijvoorbeeld de onroerendgoedmarkt  in kaart. Zet je hypotheek hier tegen af.
B. Beschrijf uw gedachten over de huizenmarkt. Welke overtuiging heeft u bij A.
C. Welk (on)gewenst gevoel ontdekt u? Welk (on)gewenst gedrag ontdekt u?
D.  Daag uw gedachten en gevoelens bij B. en C. uit. Eventueel praat u er met anderen over. Mensen die u vertrouwd, maar geen belangen hebben in de onroerendgoedmarkt, en weten waar ze het over hebben. De volgende vragen kunnen u helpen, namelijk: Zijn uw gedachten waar? Is uw gepieker terecht? Is uw optimisme terecht? Is uw overtuiging terecht? Wat leert de geschiedenis ons? Wat kan ik beter denken en voelen?
E. Als u na de punt D tot de conclusie komt dat het beter is om over een bepaalde situatie anders te gaan denken, kunt u ook anders reageren op de situatie of de gebeurtenis (A). Welk effect zou dat hebben? Welk gewenst gedrag zou u zichzelf eigen kunnen maken? Zou u zichzelf met dit gedrag in de toekomst minder stress bezorgen?
 
Creëer een veilige marge op de overwaarde
Wat is een veilige marge? De geschiedenis leert ons dat het onroerend goed in slechte tijden met 30 à 40 procent kan zakken. Het is aan u of u dit voldoende vindt. Misschien vindt u deze marge wel belachelijk. Eén ding is zeker, goede tijden worden vroeg of laat altijd gevolgd door slechte tijden.
 
Onroerendgoedfondsen
Op de beurs staan een aantal onroerendgoedfondsen genoteerd. Is het zinvol om dit verband naar de koersvorming van Wereldhave, Corio, Vastned en Rodamco Europe te kijken? Ja zeker, maar kijk ook nog eens bij Hypotheker.nl!
 
Op de beurs is de maandelijkse omzet van deze onroerendgoedfondsen met factor 11 gestegen. Begin 2004 werd er op de beurs gemiddeld voor zo’n 1 miljoen euro per dag omgezet in het onroerend goed. Aan het begin van deze maand, zo’n drie en half jaar later, is dat bedrag opgelopen tot circa 11 miljoen euro per dag. Let op. De laatste weken begint de omzet te stagneren. De koersen ook.
 
Er wordt al jarenlang geschreven over een vastgoedzeepbel. Surf eens op internet. Inmiddels zijn de eerste verkoopadviezen afgegeven voor Corio (Iris) en Wereldhave (JP Morgan). Het is niet ondenkbeeldig dat dit eerste barsten zijn. Als dit zo is, dan kan de onroerend goed zeepbel natuurlijk uit elkaar spatten. De Rabobank (27/05/2007) vindt dat Wereldhave met 25 à 50 procent is overgewaardeerd.
  
Maximale hypotheek
Vergelijk de waarde van uw woning eens met de maximale hypotheeksom die u volgens de Hypotheker kunt lenen als u uitgaat van uw salaris. Veel starters, alleenstaanden en of mensen met een modaal inkomen kunnen de koopsom van een gemiddelde woning niet betalen. Volgens mij is dit een signaal dat de huizenprijzen voorlopig niet zoveel verder kunnen stijgen. Zeker als we de eventuele achterliggende factoren van stagnerende onroerend goed prijzen bestuderen.  De banken zijn het niet met me eens. Bezoek eens een bank en vraag naar hun mening. Oordeel zelf.
 
Kadaster
Op de website van het kadaster kunt u de laatste gegevens lezen over de ontwikkeling van de huizenprijzen. De Woningwaarde-index van het Kadaster is in de maand april 291,1 tegenover 290,4 in maart 2007. Een lichte stijging van 0,2%.
De gemiddelde koopsom voor woningen is in april gestegen. Met 244.148 euro is er sprake van een stijging van 0,04% in vergelijking tot vorige maand (244.056 euro). Ten opzichte van vorig jaar is er sprake van een stijging van +4,82%. De gemiddelde koopsom in april was toen 232.932 euro.
Het aantal verkochte woningen daalt deze maand met -9,82%. In april zijn 15.646 woningen verkocht ten opzichte van 17.349 woningen vorige maand. In vergelijking tot vorig jaar is het aantal verkopen gedaald met -3,69%. In april 2006 werden 16.245 woningen verkocht.  

Het lijkt een kwestie van tijd voordat de lichte stijging omslaat en overgaat tot dalende prijzen van het onroerend goed. Zeker nu het aantal verkochte woningen daalt. Is het voorjaar niet de beste tijd om uw huis te verkopen?
 
Mogelijke onderliggende factoren van dalende prijzen
Velen gaan ervan uit dat de marktprijs van het onroerend goed wordt bepaald door aspecten van vraag en aanbod. Er is nog steeds een tekort aan woningen. Degene die dit stelt heeft hier gelijk in. Toch is dit maar één kant van het verhaal.

Wat wel eens wordt vergeten is dat de marktprijs ook wordt bepaald door ontwikkelingen op het rentefront en door overheidsmaatregelen.
De rente stijgt de laatste maanden. De kapitaalmarktrente is met meer dan 10 procent gestegen.  Verschillende partijen hebben de hypotheekrente verhoogd. De kredietmogelijkheden worden hierdoor beperkt.

De overheid heeft de Gedragscode Hypothecaire Financieringen aan het begin van dit jaar aangescherpt. Als gevolg van deze maatregel komen minder starters in aanmerking voor een hypotheek. Er is dus sprake van een gedeeltelijke vraaguitval. De starters zullen ongetwijfeld direct op de markt terugkomen zodra de rente weer (fors) zakt of als de huizenprijzen dalen.
 
Hoe verder?
Dit is natuurlijk helemaal afhankelijk van uw financiële situatie, uw toekomstperspectieven (carrière, loonsverhoging, een erfenis of misschien wel een scheiding), uw visie op de huizenprijzen en op de overwaarde van uw woning. Misschien besluit u te gaan sparen zodat u extra kunt aflossen. Het kan ook zijn dat u zich veilig waant. Het is aan u.

© Blikopdebeurs.com/Arnoud Rademaker

Disclaimer
De informatie in deze bijdrage is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

57 reacties:

Beste Arnoud,

Mooie bijdrage. Hier ben ik het bijvoorbeeld helemaal mee eens;

“Wat wel eens wordt vergeten is dat de marktprijs ook wordt bepaald door ontwikkelingen op het rentefront en door overheidsmaatregelen.
De rente stijgt de laatste maanden. De kapitaalmarktrente is met meer dan 10 procent gestegen. Verschillende partijen hebben de hypotheekrente verhoogd. De kredietmogelijkheden worden hierdoor beperkt”.

En het kan nog hoger met die rente. Zorgelijk zijn die aflossingsvrije- en beleggingshypotheken.

Je kan het ook anders zien. Op die manier gaan de mensen vanzelf wel tot hun 75ste werken. Ach, je blijft er wel vitaal bij.

Probleem is ook al die echtscheidingen en min of meer gedwongen verkopen. Kan je weinig aan doen.

Probleem is dat wij onder socialistische indoctrinatie de huizenmarkt hebben laten verzieken. Onder het mom van bescherming van de “armen” en met het oogmerk om vooral veel stemmen binnen te halen zijn normale marktverhoudingen ver zoek.

Stel bijvoorbeeld je investeert E 150.000 in een huis voor de verhuur. Mag je toch wel minimaal 8% rendement hebben ook i.v.m onderhoud. Dat is dan E 1000 huur. Mag het van de huurbescherming? Wat voor huurders krijg je?

Veel te veel kopzorg en je koopt of bouwt het huis gewoon niet en zo gaat dat.

Groet, Jan

Jan K - 27 05 '07 - 22:18

Ha Arnoud!
Goed gezegd, allemaal helemaal waar.

Een ding heb ik nog niet gehoord: kijk, ik moet toch ergens wonen, met mijn vrouw en twee kids. En met ons 16 miljoen nederlanders. Huizen zijn er niet alleen maar om te beleggen.

=

De laatste weken op verscheidene weblogs gelezen over dat artikel in Intermediair van 4 mei 2007: "Het welvaartsraadsel".

Het artikel beschrijft de paradox dat ondanks dat wij nu zo verschrikkelijk veel rijker zijn dan in 1963, we toch beiden moeten verdienen om onze kinderen groot te brengen. En dan komt de schrijver aan met statistieken die dit bewijzen. (De vaste lasten zijn zo veel groter. die gingen van 26.52% in 1963 naar 56.28% nu.)

Wat er de laatste 43 jaar gebeurd is, en wat het Intermediair artikel niet goed aankaartte, is een kwestie van oorzaak en gevolg. Ik ga het proberen uit te leggen, dan eindigen we vanzelf met de huizenprijzen:

1. Ons nationaal inkomen, gecorrigeerd voor inflatie, groeit. Deze groei is evenredig aan de hogere productiviteit. De productiviteitsgroei per gemiddelde Nederlander steeg door een grotere productiviteit per gewerkt uur, en door een hogere arbeidsparticipatie van vrouwen.
2. Gevolg: meer inkomen per gezin, zelfs gecorrigeerd voor inflatie. Een gezin hoeft dus een kleiner deel van hun geld uit te geven voor voeding, hygiene, meubels, etcetera. Blijft er een groter deel van het inkomen over om de kwaliteit van het leven mee te proberen te vergroten.
3. Ieder gezin beschouwd primair het huis waarin geleefd wordt als de belangrijkste bron van geluk. Als je dus na een paar jaar hard buffelen merkt dat je structureel 10% van je inkomen over houdt, dan wil je naar een grotere woning, of wonen op een betere locatie. En dat geldt dan voor alle nederlanders gelijk. Ziehier een grotere vraag naar woningen.
4. Wanneer in 1963 7.55% van het inkomen aan woonlasten wordt besteed, en nu 18.99%, dan betekent dit dus dat de woningen bijna drie keer zo duur geworden zijn, gecorrigeerd voor inflatie!
5. Maar nu de conclusie, voor wat betreft de woningprijs over 5 jaar: Wanneer wij nu 20% van ons inkomen uitgeven aan onze hypotheek, en de productiviteit van elk van onze gewerkte uren stijgt in 5 jaar met in totaal 10%, en als gezin besluiten wij deze 10% voor de helft uit te geven aan een 'beter' huis, en voor de andere helft aan luxe goederen, dan stijgt de hoeveelheid geld die wij uit kunnen geven aan wonen met 25%!
Hiermee wil ik aantonen dat wij in Nederland, omdat wij niet meer kunnen eten en wassen en bellen en TV kijken dan we nu al doen, ons geld wel op <em>moeten</em> maken aan wonen. En dat bij een stijging van de productiviteit <em>dus</em> de huizenprijzen zullen stijgen, gebakken lucht of niet. Gewoon een kwestie van vraag (die groeit veel sneller dan de economie groeit) en aanbod (dat in Nederland vanwege het beperkte stukje grond waarop we leven achterblijft).

=

Productiviteit per gewerkt uur blijft nog altijd stijgen. Niet alleen worden werknemers opgejut om beter te presteren, ook worden startende ondernemers beter gesteund (zeer productief) en worden inproductieve werkenemers nog steeds in grote getale ontslagen (neem de postbodes, en binnenkort het bankpersoneel van ABN AMRO).

Prettige vrije Pinksterdag!

Mischa.

Mischa (email) - 27 05 '07 - 23:01

Soms denk ik wel wat zijn wij toch aan de zware hand. Jij was altijd wel positief en ik ben ook niet principeel negatief. Liever niet zeg, maar soms zie je het als je ziet op een bepaald moment.

Kom ik op dit:

“Het artikel beschrijft de paradox dat ondanks dat wij nu zo verschrikkelijk veel rijker zijn dan in 1963, we toch beiden moeten verdienen om onze kinderen groot te brengen. En dan komt de schrijver aan met statistieken die dit bewijzen. (De vaste lasten zijn zo veel groter. die gingen van 26.52% in 1963 naar 56.28% nu.)”

Ik zet hier tegenover: als wij niet zo raar waren bezig geweest met die huurbescherming en met de hypotheekaftrek en OZB, overdrachtsbelasting en idiote ruimtelijke ordening was de situatie nu veel en veel beter geweest.

De huren op de vrije markt en de huizenprijzen ook en de doorstroming was veel beter. Door het socialistisch gedram van de Van Dammen, Duyvensteynen e.d. en het altijd onprincipiele op macht beluste CDA zitten wij waar we zitten.

Groet, Jan

Jan K - 27 05 '07 - 23:28

Ik weet niet wat een erger kwaad is, ee nprincipiele PvdA of een onprincipiele CDA. Feit is dat we nu met beiden opgescheept zitten, en we moeten er maar het beste van maken…

Maar je hebt gelijk: 8% van Nederland is bebouwd, en als je dan ziet hoe moeilijk ze doen voor elk stukje weiland dat bebouwd moet worden. Ongelofelijk. Ik wil het er niet te lang over hebben, dit soort dingen die in ons land gebeuren zijn verschrikkelijk, maar er zijn gelukkig nog genoeg mooie dingen overgebleven!

Hoe dan ook: ik ben niet zo flauw op de huizenprijzen hier. Dat extra geld dat gecreeerd wordt, is niet alleen maar de drukpers, het is ook de toegenomen totale productiviteit. Meer stress op het werk, meer vrouwen aan het werk, efficientere productie.

Mischa (email) - 28 05 '07 - 10:05

Beste Jan K en Mischa,

Bedankt voor de complimenten.

Vanochtend meldt Willem Middelkoop op RTLZ dat er ook in Nederland sprake is van excessen op hypotheekgebied.

Zie: http://www.rtl.nl/(vm=/financien/rtlz/ho..

Excessen zijn nooit goed en worden op termijn altijd gecorrigeerd.

Je mag aannemen dat ook hypotheekverstrekkers een zorgplicht hebben. Of zie ik dat verkeerd. We hebben al genoeg gesproken over de leaseproducten en de (verborgen) kosten van de beleggingshypotheken. Wat mij betreft hoeft er niet ook nog eens een rel te ontstaan over een onverantwoorde kredietverlening op het gebied van hypotheekverstrekking.

Natuurlijk, iedereen heeft een eigen verantwoordelijkheid. Echter, ik ben ervan overtuigd dat er toch mensen zijn die op financieel gebied onvoldoende onderlegd zijn. Niet iedereen kan de consequenties van zijn gedrag overzien. Daarom denk ik dat er mensen zijn die tegen zichzelf beschermd moeten worden. Zoiets moet in Nederland voorkomen worden. Tenminste, dat is mijn persoonlijke mening! Ik neem aan dat de AFM hier tegen zal optreden.

Onno schreef laatst dat er in Amerika 1 à 2 miljoen mensen op straat gezet kunnen worden omdat zij hun hypotheeklasten niet meer kunnen nakomen. Per slot van rekening zijn onze Vinex-woningen ook niet zo groot dat we onze armlastige zus en haar kinderen in huis kunnen opnemen.

Tot de volgende keer,

Arnoud

Arnoud (link) - 28 05 '07 - 10:34

Mooi artikel Arnoud, ik zie wat elementen in dingen die ik de afgelopen weken heb gezegd… toeval? .
Ik denk dat de banken het wel met je eens zullen zijn als je toevallig iemand van een bank spreekt op bijv. een verjaardag.
Officieel kunnen zij het niet met je eens zijn, zij zijn juist de instanties die de leen-economie moet blijven ondersteunen.. ook al loopt deze weg in de toekomst zeker dood.

De waarde van een huis is niet meer dan een etiket. Een huis van 20 jr oud is nu meer dan 3x zoveel waard. Stel: je hebt altijd netjes ondehoud gepleegd, maar de keuken zit er nog in en de badkamer van toen ook. Is het dan terecht dat het huis meer waard is dan toen?
Mischa zegt ja: er is schaarste, grote vraag etc. De bevolking is ongeveer met 2 miljoen toegenomen in die tijd: 15%. Ook zijn er gem. minder mensen per huishouden, misschien nog eens 15%, dan heb je nog inflatie. Dus het huis is wel minder waard maar gecorrigeerd naar omstandigheden meer, maar zeker niet 3x meer: hooguit 50% meer.
De forse stijging van de afgelopen jaren is wel degelijk een zeepbel:
De vraag is inderdaad maar 1 kant. Er spelen 2 kanten aan om een huis te kopen: de wens (de vraag) en een huis moet gefinancierd kunnen worden.

Aan beide voorwaarden moet worden voldaan. Als je het huis kan kopen en je wilt het niet, gaat het niet door. Als je het huis wilt kopen en je krijgt de financiering niet rond, houdt het ook op.
Zo simpel is het dus.

Nu is dus de situatie ontstaan dat aan de voorwaarde van de financiering problemen ontstaan: zoals aangegeven is de maximale lening van 2 normale inkomens al ongeveer op het niveau van de gemiddelde huizenprijs. En dan heb je nog te maken met kostenkoper en misschien wat opknapwerk.

In 6 provincies daalt de prijs. Bij een stijgende rente zal binnenkort de prijs nationaal dalen. Als dit een jaar aanhoudt dan voorspel ik dat mensen gaan twijfelen en het vertrouwen in de huizenmarkt zal dan afnemen (het kon toch alleen maar stijgen?). Dit doet de prijs verder dalen. Als het economisch gezien tegenzit en er ontslagen vallen dan moeten die mensen mogelijk hun huis verkopen met verlies, meer huizen op de markt—> verdere daling. Zo daalt het vertrouwen verder en dan kom je in een negatieve spiraal terecht.

Het zal je idd maar gebeuren. Aan de andere kant is dit misschien voor de toekomst wel goed: de betaalbaarheid van woningen wordt beter. Slecht nieuws blijft dat de klap dus vele mensen raken en dit vele jaren kan duren (in Japan 15jr!).
In de VS gaat dit ook lang duren: zeker tot 2013 of wat langer nog.. reden: ik heb een nieuwe grafiek gevonden met data over de resets in de rente. De oude ging door tm 2008, deze tm 2013… en het ziet er daar niet goed uit:
http://img255.imageshack.us/img255/2167/..

In dit grafiekje zitten we links op nummer 5… Hoe dit werkt heb ik al een keer uitgelegd, maar op verzoek doe ik dat nog wel een keer.

Gr. Onno

Onno - 28 05 '07 - 22:29

Om nog een klein inzicht te geven. Een maximale hypotheek met 2 inkomens kost per maand 1375 euro. Dan is al bijna 1 netto-loon weg…
De officiele inflatie mag dan laag zijn. Gevoelsmatig en merkbaar in de beurs is dit heel anders: 6-7% per jaar. De lonen stijgen niet zo snel…
Dit kan je ook merken aan prijzen van auto’s, huizen, energiekosten, brandstof, voeding, zorgkosten, belastingen van lokale overheden, etc.
Dit is allemaal veel harder gestegen dan de lonen.
Volgens Mischa zijn we veel beter af dan vroeger, maar laatst stond in de Intermediair een artikel hierover. Het komt er gewoon op neer dat je vroeger een gezin kon onderhouden met 1 inkomen en nu 2 inkomens nodig hebt. Voor de aanschaf van bijv. een auto moet veel meer geleend worden dan “vroeger”, vroeger is hier bijv. 1999: inmiddels zijn auto’s ongeveer 65% duurder.
Dus tel uit je winst.

Gr. Onno

Onno - 28 05 '07 - 22:38

Beste Onno,

Klopt, je zult het één en ander herkennen uit jouw reacties op http://www.blikopdebeurs.com.. Deze column is mede door jou tot stand gekomen. Bedankt! Ik denk dat we in grote lijnen dezelfde denkbeelden hebben. Ik had in één van mijn reacties op een reactie van jou beloofd om de RET in mijn column te gebruiken.

Aanvankelijk wilde ik over de AEX schrijven. Terwijl ik daarmee bezig was, de ontwikkeling van de rente aan het bekijken was, de grafieken van de vastgoedfondsen bekeek, in gesprek raakte met andere mensen over de ontwikkeling van de huizenprijzen (sommigen hebben hun huis langer te koop staan dan verwacht) ontstond het idee om de RET te combineren met algemene situatie rondom de alsmaar toenemende hypotheekschulden. Want laat daar geen misverstand over zijn. Deze schulden groeien alsmaar door! Vroeg of laat moet dit ergens gaan knellen. Ook daar zijn we het over eens.

Groet,

Arnoud

Arnoud (link) - 28 05 '07 - 22:48

Leuk om wat dingen terug te zien. Als je samen wat analyseert dan kom je tot een scenario van komende stappen.
Het is geen optimistisch beeld, maar ik denk ook niet dat we het al te zwartgallig maken.
De euforie over de beurs, de economie en onze welvaart wordt naar mijn mening wat al te uitbundig gevierd. Als je naar de loon-ontwikkeling kijkt van bijv. ambtenaren dan zitten die al jaren op 0%. Ondertussen wordt alles duurder natuurlijk.
Belangrijker is hoe de vooruitgang in de economie tot stand komt. De laatste jaren worden dus grote schulden gemaakt. Er moeten wereldwijd ook steeds grotere risico’s worden genomen (grotere bedragen, risicovollere investeringen) om de zaak groeiende te houden. Deze weg zal doodlopen, en daarom zijn de hoera-geluiden van nu een uiting van teveel optimisme.
De gevolgen kunnen we niet heel goed inschatten: een klapje (normale teruggang), een grote klap (a la 1929) of een lange geleidelijke weg naar beneden (japan 1990-2005). Een klapje denk ik niet, het is een veel grotere ontwikkeling. Wat mij betreft 1 van de 2 laatste opties.

Gr. Onno

Onno - 29 05 '07 - 00:28

Ha Onno,

Het is me kennelijk niet gelukt mijn gedachten via de reaktie door te geven, dus probeer ik het nog een keer.

Voor mij als ex-optiehandelaar is het principe hefboom heel normaal. Als ik het in eenvoudige cijfertjes uitleg, dan klinkt het als volgt:

Stel (vergeet de intermediair cijfers) dat we nu 20% van ons inkomen aan een hypotheek uitgeven. De overige 80% geven we uit aan alle andere dingen, geld precies op. Stel nu dat onze productiviteit 10% groter wordt, en de 80% uitgaven blijven in prijs gelijk. Dan wordt het deel dat we aan hypotheken kunnen spenderen dus van 20% (van 100%) naar 30% (van 110%), wat dus een stijging van 50% is.

En dat is dus het mechanisme waar ik het over had. Wegens efficientere landbouw en productie van goederen in China en zo, zijn heel veel dingen niet duurder geworden. We kunnen eenvoudigweg niks verzinnen om ons geld aan uit te geven. Dan krijg je dus dat mensen een groter huis willen, en bij een gelijk blijvend aanbod spuiten de huizenprijzen omhoog.

Overigens stond er in het Intermediair artikel dat er in NL begin jaren zeventig nog 150.000 woningen per jaar gebouwd werden, en momenteel 60.000 per jaar. Het is een grof schandaal. Dit is een van de dingen in Nederland waar ik me echt kwaad om maak. Als de gemeente waar ik woon nu een paar vrijstaande huizen gaat bouwen en die in de markt zet voor 7 ton per stuk, dan staan de mensen er nog steeds voor in de rij. Het is werkelijk een schande. Ik ken mensen die net een zogenaamde “half vrijstaande villa” gekocht hebben voor 6 ton, en het ging hier om een piepklein twee-onder-een-kap woninkje met een armzalig stukjs grond van nog geen 200 m2.

Maar zolang we in Nederland weigeren bij te bouwen, zullen de huizenprijzen hoog blijven, let op mijn woorden. Immers: iedereen moet ergens wonen.

Mischa (email) - 29 05 '07 - 09:57

Mischa, je hebt gelijk dat een deel van de produkten die we kopen erg goedkoop zijn geworden. Denk aan elektronica, en je kan bijv. bij supermarkten die geen A-merken verkopen heel goedkoop inkopen en die hebben een kwaliteit die echt niet onder doet.
Aan de andere kant wordt dit voordeel teniet gedaan door alle eerder genoemde zwaardere vaste lasten. Ook steeds meer mensen hebben schulden en die schulden nemen toe.
De stelling dat mensen niet meer weten wat ze met hun geld moeten doen vind ik dan ook ver gezocht, al zijn er wel meer rijke mensen… maar dat is en blijft een bovenlaag. Jan modaal zal niet echt een forse groei ervaren, die is er vrijwel niet erop vooruitgegaan.
De economie groeit vooral op peptalk, lage werkloosheid en internationale handel met forse winsten voor bedrijven en de top aldaar, maar dat vloeit te weinig naar de werknemer toe.
Als het “zo goed gaat” dan stromen de meevallers Den Haag binnen. Ik hoor daar niks over… enkel over vele tegenvallers van miljarden. Kortom: nuchter bekeken is de feeststemming niet echt terecht.

Inmiddels is de groei in Nederland over het hoogtepunt heen. Ik verwacht in het najaar dan ook berichten van een stagnerende economie. Medio 2008 verwacht ik een groei-recessie.

In de VS is het fors aan het zakken met de huizenmarkt, mensen worden hun huizen uit geschopt die het niet meer kunnen betalen. De situatie verslechterd er continu. Die mensen zullen ook wel weer ergens terecht moeten, maar ja toch dalen de prijzen daar dus. Ik zeg niet dat het in Nederland hetzelfde gaat gebeuren, maar de praktijk wijst dus uit dat het wel degelijk mogelijk is. In Spanje is er ook een forse correctie geweest na een jarenlange hele forse vraag.

De vraag kan dus snel veranderen als het vertrouwen in de huizenmarkt tanende is. De betaalbaarheid neemt nu af in Nederland. Afgelopen jaar 4,8% groei; afgelopen maand 0,48% groei op jaarbasis…. dat is een hele snelle omslag in enkele maanden tijd.

Onno - 29 05 '07 - 13:33

Ik las eens een klein artikel waarin werd vermeld dat de huizprijzen enorm gestegen zijn door de waarde ontwikkeling van de grondprijs – mede door ‘regulering’ van onze overheid. Wie heeft hierover meer data (bv grafiek huizenprijs versus grondprijs tegen de tijd)?

bibi - 29 05 '07 - 21:54

Bibi. Dit punt is zeker belangrijk. Als gemeentecontroller merkte ik bijvoorbeeld, dat het wel makkelijk was wat kosten weg te schuiven naar het grondbedrijf. Dat werd dan weer verkwatst over nieuwe woningbouw.

BNG-bank heeft hier mogelijk informatie over, maar let op de aandeelhouders daarvan zijn de gemeenten en die hangen deze gang van zaken liever niet aan de grote klok.

Vraag gewoon naar publicaties over het gemeentelijk grondbeleid en daarmee kan je weer verder zoeken.

Groet, Jan

Jan K - 29 05 '07 - 23:44

Wilt u meer lezen over de Spaanse vastgoedzeepbel? Harry Geels geeft u wat achtergrond informatie. Zie:

www.dft.nl/goeroes/harrygeels/1684337/Spaanse_vastgoedzeepbel.html

Groet,

Arnoud

Arnoud (link) - 31 05 '07 - 10:50

Ik denk dat de bijleenregeling een bodem gaat leggen onder de huizenprijzen. De meesten onder ons zullen bij verhuizing de overwaarde meenemen naar de nieuwe woning. Dit zou betekenen dat we zelfs bij een wat hogere rente, een duurder huis kunnen kiezen. De doorstroming naar duurdere huizen zal hierdoor waarschijnlijk blijven.

ronald - 01 06 '07 - 18:24

De doorstroming is toch juist gebaseerd dat ook nieuwe huizenbezitters kunnen instappen? De bestaande eigenaren verkopen dan hun huis aan nieuwelingen. De bestaande bezitter kan bij een te hoge prijz zijn huis niet meer verkopen als de nieuweling het niet kan betalen.
De prijzen hoeven niet ineens hard naar beneden, maar de tijd van de grote stijgingen zijn naar mijn mening echt voorbij.

In amerika kan/kon een minderheidsgroep ook niet meer mee in de huizenmarkt en de markt als geheel daalt daar nu.
Een kenmerk van een zeepbel: als 1 van de vele lichten op rood springt kunnen alle lichten mee op rood gaan.

Onno - 01 06 '07 - 22:59

Hoi Onno,

De rente stijgt momenteel behoorlijk hard. Ten opzichte van begin 2006 is de kapitaalmarktrente zo’n 27 procent gestegen. Er lijkt vooralsnog nog geen einde aan te komen. Zeker niet als de lonen omhoog gaan. Het is dan ook niet voor niets dat de hypotheekverstrekkers de hypotheekrente opschroeven.

Klopt het dat men in Amerika veel hypotheken met een variabele rente heeft gefinancierd? Hoe zit dit in Engeland, Spanje en Ierland? Weet jij dat? Als dit het geval is, dan moet de stijgende hypotheekrente in Amerika toch de koopkracht gaan aantasten. Men zegt dat de benzineprijzen dit al doen. Als de hypotheekrente daar nog eens bij komt dan zijn de vooruitzichten niet zo rooskleurig.

Ook in Nederland zullen starters meer en meer worden geconfronteerd met de gevolgen van een hogere hypotheekrente. Ik merk in dat huizen die tot voor enkele jaren geleden als zeer courant werden beschouwd, momenteel niet meer zo snel van de hand gaan.

Groet,

Arnoud

Arnoud (link) - 02 06 '07 - 06:35

Hoi Arnoud,

Er zijn veel hypotheken met variabele rente in de VS. Vooral na 2001 heeft dit een enorme vlucht genomen. Met de economische teruggang toen is de rente in de VS verlaagd van ca. 6% naar 1%!!
Dat is de enige reden dat de economie daar weer is aangetrokken. Samen met de Sub-prime hypotheken kon iedereen een hypotheek afsluiten: mensen die op normale wijze geen hypotheek konden krijgen (schulden, niet genoeg inkomen, etc) konden zo een huis kopen. Er was zelfs iemand die 1000 Dollar eigen geld meebracht, een hypotheek van 1 miljoen Dollar kreeg.
Deze sub-prime hypotheken maken ca. 21% uit van alle hypotheken.
De hypotheek is afgesloten tijdens de lage rente van enkele jaren geleden. De eerste 3 jaar betaalt men een vaste (toen nog lage) rente.
Na die tijd gaat de rente over in een variabele rente + extra toelage, omdat het voordeeltje van de eerste jaren terug moet worden verdiend. Totale aflossing wordt dan veel hoger dan bij een normale hypotheek. Deze aflosregeling is dus op alle verdere jaren van kracht.

Vanaf mei 2007 is de eerste grote golf begonnen waar hypotheken overgaan in de variabele (veel duurdere)rente. Deze 1e golf duurt tot eind 2008. Na een korte adempauze komt er een 2e golf die duurt tot 2011-12 ongeveer.
Dat is dus inmiddels mijn beroemde grafiek:
http://img255.imageshack.us/img255/2167/..

In totaal worden ca. 2000 miljard Dollar aan hypotheken(23% van de markt)omgezet naar het hoge variabele tarief. Juni 2007 is dus goed voor 38 miljard Dollar (zie grafiek) aan hypotheekwaarde die waar een hogere rente wordt geheven. We zitten nog steeds dus aan het begin van de 1e golf.
Ik lees verschillende percentages wat huishoudens dan meer moeten gaan betalen: 30%, 50% en soms zelfs 100% meer. Meestal gaat men van 3-4% naar 7-9%.

In Engeland is zijn er veel hypotheken met variabele rente, maar ik weet niet of de voorwaarden daar slecht zijn. Over andere landen heb ik geen info.

Over de VS is heel veel te vinden en te lezen.

In Nederland is de markt wel wat meer beschermd tegen excessen. Zo drukt de rente-aftrek deels de stijgende rente. Hypotheken zijn hier op betere basis verstrekt.

Toch zal de prijs ook hier dalen omdat rente-aftrek eigenlijk alleen maar de waarde van huizen heeft doen toenemen. Het striktere leenbeleid van banken zal ook gevolgen hebben voor het aantal mensen wat nog een lening kan afsluiten. Een daling van de prijzen in Nederland tot 20% is nog geen ineenstorting maar een correctie.

Het blijft me trouwens verbazen dat men blijft geloven dat de prijzen blijven stijgen. Tot hoever moet het nog stijgen dan? 3 ton, 5 ton… 1 miljoen Euro?
Het stijgt nu nauwelijks meer, 1 maand zegt nog niet veel of alles, maar dat zullen we de komende maanden wel zien.
Als tijdens de economische bloei van nu de prijsstijging sputtert, wat gebeurt er dan als het over 1 a 2 jr wat minder gaat met de economie?

Onno - 02 06 '07 - 17:31

Laatste punt nog over VS:

Gezonde hypotheekhouders zullen ook hier last van krijgen. Ook zij krijgen minder te besteden, omdat banken terughoudender 2e, 3e, etc. hypotheek op het huis zal verstrekken om te consumeren.
De economie van de VS leunt voor 70% op leningen van de overwaarde van huizen en leningen van creditcard-maatschappijen.

Onno - 02 06 '07 - 17:58

Beste Onno,

Bedankt voor je toelichting. Uit jouw verhaal maak ik op dat er twee zaken spelen. Namelijk de problematiek rondom het over sluiten van de sub-prime hypotheken EN de consequenties van een stijgende rente voor ALLE andere hypotheekbezitters.

Voor de laatste groep geldt dat ook zij worden geconfronteerd met een hogere hypotheekrente. De groep met een variabele hypotheek is het eerste aan de beurt. Zoals je zegt zijn er in Engeland en in Amerika veel mensen met zo’n hypotheek.

In Nederland zijn veel hypotheken afgesloten met een langere looptijd. We zullen minder of later last krijgen van een hogere rente. Toch zullen er ook in Nederland mensen zijn met een korte looptijd.

Ten opzichte van juni vorig jaar is de hypotheekrente met circa 0,6 % gestegen. Dit betekent een maandelijkse lastenverzwaring voor de kostprijs van een gemiddeld huis van circa 120 euro per maand (exclusief belasting voordeel). We hebben het dan nog niet eens over de toegenomen rentekosten van eventuele andere kredieten. Ik kan me voorstellen dat 120 euro bruto per maand een behoorlijke aanslag is op de portemonnee van starters. Als zij alleenstaand zijn en zo’n 1600 euro netto verdienen zijn de bruto kosten voor een hypotheek met circa 7,5 % gestegen. Netto zo’n 5 %. Dat is toch een behoorlijke aanslag op je besteedbaar inkomen. Ik kan me voorstellen dat starters beginnen te twijfelen over de aankoop van een huis.

Tot slot: de beurzen zijn jarenlang gestegen omdat de rente is gedaald. Denk maar eens aan de periode vanaf 2001 ten en met 2007 en aan de periode vanaf 1982 tot en met 1987. Nu de rente stijgt, en je hoort daar weinig mensen over, kon er wel eens geknaagd worden aan de voortdurende prijsstijging van de huizenprijzen en van de koersen. Trouwens ook in 1987 steeg sterk.

Groet,

Arnoud

Arnoud (link) - 03 06 '07 - 07:57

Arnoud,

Ik denk aan 3 groepen in de VS:
1) Hypotheekbezitters met variabele rente die na de reset het niet kunnen betalen (verkopen hun huis, wat moeilijk gaat of hun huis wordt beslag op gelegd; ook verkoop dus.)
2. Hypotheekbezitters met variabele rente die na de reset de hypotheek wel kunnen aflossen maar minder geld overhouden voor andere dingen. (zoals jouw voorbeeld)
3. Hypotheekbezitters met vaste rente die niet in het overzicht van resets horen maar die inderdaad mogelijk ook komende jaren meer moeten aflossen.

Maar stel je hoort bij groep 3 en je hebt nog 5 jr lang vanaf nu een lage rente en geen probleem met aflossen. Toch kunnen ook die de gevolgen merken: in de VS is het heel normaal om bij aankoop van een auto of andere luxe goederen (platte tv’s) de overwaarde van het huis als extra hypotheek op te nemen.
De banken hebben nu striktere voorwaarden en de prijzen dalen nu, waardoor de overwaarde daalt. In die omstandigheden zal een bank als het goed is veel terughoudender een nieuwe lening aangaan.
Alle drie groepen kunnen de komende jaren dus minder besteden! Dat is de reden dat de dalende prijzen niet beperkt blijft bij de bouwsector, de financiele sector maar nu ook al bij auto-dealers, auto-fabrikanten, Wallmart, etc.
Als straks door minder verkopen ontslagen vallen, kunnen die mensen misschien ook weer niet hun huis blijven behouden en zo is het circeltje rond.
Ik zie het als een enorme brand met eigen brandstof (2000 miljard Dollar; als benzine over de brand gegoten tm 2011) die bij uitbreiding extra brandstof op zijn weg vindt.

Ik ben het eens met je berekening. Bij de documentaire “De dag dat de Dollar valt” zei iemand van Morgan stanley: zo lang de rente laag is, zullen consumenten zich geen zorgen maken. Als de rente stijgt, dan kan hun gedrag als een blad aan een boom veranderen en kunnen de gevolgen drastisch zijn. Hij noemde hiermee vooral de amerikaanse huizenmarkt. Van najaar 2005 is de documentaire, dus toen wisten experts dit al.

Ja klopt over de beurs, geldt voor de huizenmarkt en toch ook een behoorlijk deel van de groei van de economie van de afgelopen 15 jr. De rente moest in de dalende trend blijven om dit te blijven handhaven. Inmiddels is de rente naar boven uit de trend gebroken.
Misschien dat er nu nog als een razende wordt geleend omdat het binnenkort afgelopen is.

Onno - 03 06 '07 - 15:23

Hoi Onno,

Je reactie is heel verhelderend. Bedankt!

De Volkskrant heeft gisteren een artikel geschreven over de invloed van de rente.
Pieter Klok schrijft dat de ECB meldt dat de totale Europese hypotheeksom steeds minder snel groeit. De meest recente cijfers over de huizenprijzen bevestigen dit. Tenminste als we het over de Nederlandse situatie hebben.

Ik wil een kantekening maken betreffende het schrijven over het menselijke gedrag bij het stukje “De dag dat de dollar valt”.

Heel simpel gezegd denk ik dat het gedrag dat wordt beloond of waarvan je denkt dat dit zal worden beloond wordt voortgezet. Maar jouw gedrag kan ook door anderen worden nagedaan omdat zij zien dat jouw gedrag wordt beloond. De hoop op dezelfde beloning kan hen doen besluiten om jouw gedrag te imiteren.

Omgekeerd geldt over het algemeen dat het gedrag dat eerst zo als vanzelfsprekend wordt ervaren, toch niet zo vanzelfsprekend is als blijkt dat de beloning wegvalt of als er zelfs sprake is van negatieve consequenties. Naarmate meer mensen ervaren dat een stijgende hypotheekrente een negatieve consequentie heeft op het besteedbaar inkomen, komt er een moment dat zij besluiten om geen overstap meer te maken naar een duurdere woning.

Bovendien zullen steeds meer mensen gaan klagen over de gestegen lasten. De media zal dit oppikken. Ze zetten geen trend, maar beschrijven een trend. Hierdoor zal het bij steeds meer mensen duidelijker worden dat het gedrag (de aankoop van een duurdere woning of een woning voor starters) voorlopig geen belofte op een beloning zal inhouden. Zodra de verwachting omslaat in een angst voor negatieve consequenties zal de markt omslaan in van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt. Feitelijk is dit proces al begonnen.

Voor de aandelenmarkt geldt hetzelfde. Ik zal in mijn column voor de maand juli proberen om bovenstaande in een SGG-schema te zetten. Dit is een model wat wordt gebruikt om gedragsveranderingen te bewerkstellingen. Ik weet niet of het lukt, het is ook absoluut niet wetenschappelijk. Wel kan het tot bepaalde inzichten leiden waar een ieder zelf over kan nadenken. Ik vind het de moeite waard om het te proberen.

Groet,

Arnoud

Arnoud (link) - 03 06 '07 - 18:21

Hoi Arnoud,

Dat zou heel mooi zijn als zoiets in een model is te gieten.
Het is wel heel mooi om deze veranderingen in beeld te brengen.
Aantal kenmerken die ik me bedenk:

• Iets heel kleins kan door overloop-effekten steeds grotere vormen aannemen.


• Sterke stijging en sterke daling liggen heel dicht bij elkaar en zijn nauw verwant aan elkaar. Zie de sterke stijging begin dit jaar – sterke daling in feb/mrt en de sterke stijging weer daarna.


• Euforie en verkooppaniek.. idem


• In de politiek bijv. staan extreem-rechts en extreem-links het verst van elkaar verwijderd. Toch zijn er enorm veel raakvlakken.
  Beetje als Laurel en Hardy: dik vs dun maar vele overeenkomsten en ze horen bij elkaar.
  
  
• Heb ook wat gelezen over cycli. Niet veel, maar de theorie is dat eens in de x jaar een grote correctie/crash plaatsvindt. Iemand had t over een cyclus van 200 of 220 jr waar een mega-crash plaatstvindt.


• Minder zweverig: recessies zijn milder en milder geworden na 1981. Vanaf toen ongeveer is de rente ook in dalende trend geweest. Ik zie een verband hiermee. Mijn stelling: de recessies zijn milder gemaakt door het stelselmatig verlagen/laag houden van rentestanden… ???
  Als de rente uitbreekt naar boven dan zullen recessies weer heftiger kunnen worden. Die lage rentestanden is uiteraard uiteindelijk slecht: inflatie en het afhankelijk maken van de economie van leningen.
  
  Dat was het voor nu even
  
  Gr. Onno

  Onno - 03 06 '07 - 23:00

  Hoi Onno,
  
  Je schrijft:”Als de rente uitbreekt naar boven dan zullen recessies weer heftiger kunnen worden. Die lage rentestanden is uiteraard uiteindelijk slecht: inflatie en het afhankelijk maken van de economie van leningen.”
  
  Inmiddels is de rente bovenwaarts uitgebroken. De laatste ontwikkelingen op gebied van de rente hebben banken ertoe genoodzaakt om hun hypotheekrente te verhogen.
  
  Ik heb een proef op de som gedaan ten aanzien van het maximale leenbedrag voor mensen met een modaal inkomen. Het maximale leenbedrag heb ik vergeleken met enkele weken geleden. Het is overigens een globale indicatie. Ik heb de website van http://www.hypotheker.nl als uitgangspunt genomen. Het blijkt dat het maximale leenbedrag ongeveer anderhalf procent (zo’n 3000 euro) lager ligt dan enkele weken geleden.
  
  Nu de prijs van een gemiddelde woning nog maar met 0,4 procent stijgt, lijkt er sprake te zijn van afvlakkende prijsstijgingen. De gestegen hypotheekrente kon wel eens de druppel zijn om de prijzen te laten dalen. Simpelweg omdat de grens van de leencapaciteit is bereikt en zelfs naar beneden toe wordt bijgesteld.
  
  Bovendien kunnen deze ontwikkelingen wel eens een internationaal karakter hebben. De rente stijgt wereldwijd. Ook in Spanje, Ierland en Engeland stijgt de rente.
  
  De vastgoedfondsen hebben al vast een voorschot genomen. Zullen de huizenprijzen volgen?
  
  Groet,
  
  Arnoud

  Arnoud (link) - 09 06 '07 - 12:12

  ja, dat denk ik wel.
  
  Ik heb het ook een maand of wat geleden ingevuld bij ABN-Amro. En inderdaad, er gaat bij enkele tienden % stijging enkele duizenden euro’s af wat je kan lenen.
  De bedragen komen elkaar nu tegen: wat je maximaal kan lenen gaat naar beneden, huizen prijzen stijgen.
  Ik geloof niet dat de huizenprijzen boven het max. leen-niveau kan uitstijgen, althans niet voor lang.
  Ik ben erg benieuwd naar cijfers van mei. De cijfers van April gaven aan dat er hard aan de rem is getrokken, maar het is maar 1 maand natuurlijk.
  Het blijft toch een teken aan de wand hoor, als in de goede tijd de huizen niet meer willen stijgen dan geeft dat te denken.
  Instorten hoeft natuurlijk niet. Elk jaar geleidelijk wat eraf kan ook (zoals in Japan). Maar stel dat financiele markten internationaal gaan klappen dan zal het wel sneller gaan.
  Leuk ook te horen gisteren. Ik geloof Vereniging eigen huis: de groei zal afvlakken met deze rentestijgingen maar er zal wel groei blijven. Dalen kan niet, want daar is de krapte te groot voor. Toen dacht ik: nu nog maar 0,48% groei op jaarbasis… hoeveel verder kan het nog afvlakken? Beetje vermakelijk als men beweert dat het niet naar beneden kan.

  Onno - 09 06 '07 - 12:37

  Beste Onno,
  
  Je schrijft: “Ik ben erg benieuwd naar cijfers van mei.”.
  
  Ik ook. Vooral omdat ik me op feitelijkheden probeer te baseren.
  
  Ik heb het aantal in de verkoop staande huizen in een bepaalde regio in de gaten gehouden op een landelijk bekende website. Overigens kan iedereen kan deze cijfers zelf bijhouden. Het aantal te koop staande huizen is met drie procent gestegen.
  
  Voor mij een indicatie dat de situatie er niet beter op wordt. Vanzelfsprekend moeten we de officiële cijfers afwachten, want het betreft maar één regio in het midden van het land en één website. Desalniettemin vind ik het een interessant gegeven dat je als leek zelf ook bezig kunt zijn met steekproefsgewijs proberen te ontdekken wat de markt doet.
  
  Als je meer wilt weten over cycli dan kun je misschien het boek van Ravi Batra op de kop tikken. Hij beschrijft bijzondere ontwikkelingen op het gebied cycli op het gebied inflatie, geldhoeveelheid en dergelijke. Ik durf de titel hier nauwelijks nog te noemen Toch vind ik het opmerkelijk dat de zorgen over de inflatie van blijvende aard dreigen te zijn, de geldhoeveelheid nog steeds toeneemt, en de rente ineens begint op te lopen. Hij beschrijft namelijk dat de inflatie gedurende enkele eeuwen voor een periode van circa 20 jaar al met al zal dalen om vervolgens gedurende een periode van zo’n dertig jaar zal stijgen. Zo hebben we na de jaren tachtig een periode hebben gekend waarbij de inflatie inderdaad is gedaald. En nu we ruim 20 jaar verder zijn begint de inflatie toch weer stapsgewijs toe te nemen. Wat men er ook van vindt? Het is de moeite waard om van dit soort zaken kennis te nemen. Baat het niet, dan zal het toch ook niet schaden. Of zie ik dat verkeerd.
  
  Groet,
  
  Arnoud

  Arnoud (link) - 10 06 '07 - 19:45

  Arnoud,
  
  Is Ravi Batra niet de man die voorspelt dat het kapitalisme in elkaar zal zakken net zoals hij voorspelt heeft dat het communisme in elkaar zou zakken?

  Onno - 11 06 '07 - 17:38

  Hoi Onno,
  
  Ravi Batra beschrijft een aantal interessante processen. Hij neemt de filosofie van Sarkar als uitgangspunt. Deze heeft de wet van de sociale cycli beschreven. Hierbij neemt hij vier sociale klassen als uitgangspunt. Eén van deze klassen domineren de maatschappij gedurende een bepaalde periode. Namelijk het tijdperk van de werkers, de strijders, de denkers en het tijdperk van de hebzuchtige. In elke regio kan er een andere klasse domineren.
  
  Waar het volgens hem op neerkomt is dat er tijdens het tijdperk van de hebzuchtige op een gegeven moment een tweespalt ontstaat in de maatschappij. Er ontstaat een ongelijke verdeling van de rijkdom. De ongelijke verdeling van de rijkdom zou uiteindelijk tot een depressie kunnen leiden. Vooral omdat deze ongelijke verdeling betekent dat grote groepen mensen steeds minder geld te besteden hebben en daardoor minder producten van het bedrijfsleven kunnen afnemen. Er zou een neerwaartse spiraal kunnen ontstaan op het gebied van werkgelegenheid met alle gevolgen van dien. Zeker als er teveel is geleend, kan dit leiden tot een groot aantal faillissementen. Andere interessante analyses zijn de cycli van de geldhoeveelheid, de inflatie en de regulering.
  
  Persoonlijk denk ik dat het voor beleggers goed is om hun visie te verruimen. Natuurlijk hoef je zijn theorieën niet te omarmen. Ik heb zijn theorie ten aanzien van de inflatie in praktijk gebracht door in de jaren tachtig een hypotheek te nemen met een korte rente. Dat heeft goed uitgepakt. Volgens zijn theorie bestaat de kans dat de inflatie de komende jaren alleen maar zal toenemen. Ik heb mijn hypotheekrente voor een langere periode vastgezet. Of dit opnieuw goed uitpakt zullen we moeten afwachten. Iedereen moet zijn eigen keuze maken.
  
  Tot de volgende keer,
  
  Arnoud

  Arnoud (link) - 12 06 '07 - 08:06

  Klinkt interessant, altijd leuk om dingen uitgelegd te zien waarom dingen gebeuren terwijl niemand het wil. Of dingen die niet gebeuren wat mensen juist wel willen. Dan lijkt het systeem meer op een personage dan op een apparaat wat door mensen bestuurd zou moeten worden.
  Een tabel over de verdeling van rijkdom in de VS (hoogste 1%, 0,1% en 0,01%):
  http://img246.imageshack.us/img246/7492/..
  
  Idem maar dan naar absolute inkomen:
  http://img509.imageshack.us/img509/9039/..
  
  Situatie van nu heeft sterke overeenkomst met jaren 20. Verder was er ook een sterke beursgroei, lage werkloosheid.
  Ook dezelfde woorden als nu zoals:
  “Tegenwoordig kan een crisis of crash niet meer”.
  
  Zoals ik gisteren heb uitgelegd tegen Justin dat steeds lagere rentes nodig zijn om nog groei te kunnen realiseren wat resulteert in inflatie waardoor netto groei uiteindelijk ontzettend weinig wordt of zelfs negatief wordt. Dan moeten we afvragen of het tijd is voor een andere koers. Dat is denk ik wat de centrale bankiers nu al doen dus, de rente verhogen en afscheid nemen van de neergaande rentetrend.
  Justin zei ook dat bijv. 5% geen probleem is. Het punt is dat we dat niet weten of het een probleem is of niet. De schuldenlasten zijn veel hoger nu na dat makkelijke lenen jarenlang. Hoe groter de omvang van de schulden is, hoe lager de rentestand moet zijn om het nog te kunnen aflossen.
  
  Ik ben van mening dat de economie uiteindelijk toch gedragen wordt door de gewone man/vrouw, dit zijn de grote aantallen. De bedrijven met woekerwinsten, dat komt maar terecht bij een heel selectief gezelschap.
  
  Bij stijgende trend van de rente gaan dingen in z’n achteruituit, dan wordt het niet interessant meer om nog grof te lenen voor overnames, etc.

  Onno - 12 06 '07 - 12:22

  Hoi Onno,
  
  Bedankt voor het overzicht. Je bent altijd goed gedocumenteerd . De gegevens stammen uit 2005. De laatste jaren zal de ongelijke verdeling van de welvaart alleen maar toegenomen zijn, zo lijkt me! Zo ook in Nederland. Per slot van rekening zijn de beurzen en het vastgoed behoorlijk gestegen. Volgens mij illustreren de cijfers van het http://www.cbs.nl dit doordat de koopkracht in 2005 is afgenomen en de spaarquote terwijl de spaarquote al een langere periode aan het stijgen is. Ik denk dat de meeste mensen niet zoveel geld overhouden om te sparen.
  
  Stijgende huizenprijzen en stijgende aandelenkoersen zijn natuurlijk voor alle woningbezitters en alle beleggers een prettig gegeven. Op lange termijn bevordert deze ontwikkeling een groei van het algehele welvaartsniveau. Dat moeten we zo houden. Al is het alleen maar om een oorlog te voorkomen. Onze buren zijn nu ook bang voor een krasje op hun Mercedes.
  
  Deze groei kan alleen maar van blijvende aard zijn als de verschillen in welvaart niet uit de hand loopt. Loopt het toch uit de hand, dan worden grote groepen potentiële kopers van bijvoorbeeld onroerend goed uitgesloten. In Amerika leven al meer dan 12 % van de Amerikanen onder de armoede grens. Dat zij schijnbaar tot voor kort wel konden lenen komt nu als een boemerang op de maatschappij terug. Aan het begin van het jaar zijn er al een aantal hypotheekverstrekkers failliet gegaan.
  
  Bij ons worden de starters uitgesloten op de woningmarkt. Inmiddels dreigt deze groep te worden aangevuld met Jan Modaal, NIET TE VEWARREN MET JAN K, maar ook met steeds groter wordende groep van alleenstaanden.
  
  Als de vraag uitvalt, simpelweg omdat mensen worden uitgesloten, dan zal dit van invloed zijn op de prijsontwikkeling van het onroerend goed en uiteindelijk, na een aantal winstwaarschuwingen, ook op koersen van aandelen.
  
  Een evenwichtige verdeling van de welvaart voor iedereen belangrijk. Mocht de ongelijke verdeling van de welvaart gepaard gaat met een explosieve schuldpositie dan kan het aantal faillissementen sterk toenemen. Ook bij de rijkaards. In het overzicht van Onno kun je zien dat tijdens de crisisjaren ook de rijkaards werden getroffen. Het heeft zes jaar geduurd voordat der weer groei zat in de ongelijke verdeling van de rijkdom. Uiteindelijk is niemand er beter van geworden. Zo’n vetpot waren de crisisjaren nou ook weer niet.
  
  Tot slot,
  Volgende maand wil ik voor beleggers een vertaalslag proberen te maken van het theoretische Situatie-Gedrag-Gevolg model naar het beleggen in aandelen. Globaal gesproken komt het erop neer dat mensen het gedrag dat wordt beloond, zullen herhalen totdat er een alternatief ontstaat die dezelfde of misschien wel een hogere beloning voor hen in petto heeft.
  De recente rentestijging heeft, sinds het schrijven van mijn column, een negatieve invloed gehad op de koersen van de vastgoedfondsen. De meeste vastgoedfondsen zijn sinds die tijd gedaald. Zijn er inmiddels alternatieven gekomen? Zullen mensen hun vastgoedportefeuille omruilen omdat ze ergens anders, misschien wel met minder risico, een hogere of gelijke beloning kunnen realiseren? Heeft iemand een idee?
  
  Groet,
  
  Arnoud

  Arnoud (link) - 14 06 '07 - 13:31

  Ha Arnoud,
  
  Om te beginnen maak je een denkfout als je zegt dat steeds minder mensen deze hoge huizenprijzen kunnen veroorloven. De prijzen zijn namelijk hoog omdat steeds meer mensen een eigen woning bezitten. Groot verschil met vroeger: babyboomers blijven lekker lang in hun kast zitten terwijl de kinderen het huis uit zijn. Gevolg: de gemiddelde Nederlander leeft op 100 m2 en dat is veel te veel.
  
  Het mag bekend zijn dat ik vast (en long) ben in onroerend goed, wegens het afgeknepen aanbod in Nederland, en de aanhoudend grote vraag, maar ik geef 100% toe dat de welvaart hier oneerlijk verdeeld is, en dat uit zich o.a. in starters die geen hypotheek kunnen krijgen voor een klein rijtjeshuis, en dus met hun kindertjes op een flatje moeten blijven. Volgens mij veroorzaakt door honderdduizenden babyboomers die graag groot willen blijven wonen (zodat de kinderen en kleinkinderen met Kerst een slaapkamer hebben).

  Mischa (email) - 14 06 '07 - 19:50

  Daar moet ik bij aantekenen dat ik vrij vermogend ben en ook mijn familie en vrienden gaan enkel probleem hebben met het kopen van een huis. Ik heb het alleen van horen zeggen…
  Maar ik ben wel een dertiger met kleine kinderen.
  
  (Ik schrijf dit trouwens vanaf mijn tweede huis in Portugal, en tot mijn grote plezier zie ik dat de AEX nog steeds op een net niveau ligt. Ik ben mijn stop-loss orders vergeten :) )

  Mischa (email) - 14 06 '07 - 19:53

  Hoi Misscha,
  
  Hoe is het de weddenschap afgelopen tussen jou en Jan K? Er kan, nu ik bovenstaande heb gelezen, best een lekker Portugees flesje vanaf Maar dit terzijde.
  
  Ik ben het gedeeltelijk met je eens. Je hebt gelijk met je stelling, inzake de oudere huizenbezitters. Veel ouderen hebben stapsgewijs een mooie overstap kunnen maken. Mede doordat ze hun eigen huis van de hand konden doen aan een jong stel.
  
  Echter, de andere kant van het verhaal is dat de leencapaciteit in de loop der jaren spectaculair is verhoogd. Gezien je leeftijd zul jij ALLEEN MAAR VAN HOREN ZEGGEN. Vroeger kon men alleen maar op basis van het inkomen van de man een hypotheek krijgen. Later werd de vrouw voor 8 jaar meegerekend. De volgende stap was om mogelijkheid dat het salaris v van de vrouw volledig werd meegerekend. Uiteindelijk ontstonden er tophypotheken. Toen dat niet genoeg was en de leencapaciteit opraakte (even kort door de bocht) introduceerde de RABO de Ouder-hypotheek. Ofwel ouders konden een bijdrage leveren aan de hypotheeklasten van hun studerende kind. Zonder al deze faciliteiten zou de hypotheekmarkt niet zo sterk zijn gegroeid.
  
  Ik geloof dat men in Griekenland nog steeds geen hypotheekwezen heeft. Of men begint daar net mee! Een derde huisje in Griekenland, is dat wat?
  
  Je verkeerd in een bevoorrechte situatie. Geniet er maar met volle teugen van. Leuk hoor!
  
  Groet,
  
  Arnoud

  Arnoud (link) - 14 06 '07 - 20:17

  Mischa, wij hebben een nieuwe zwartkijker erbij: Onno. Ben het wel vaak met hem eens. Voor de zonnige kant is er Justin. Hij maakt hij op zijn minst de discussie wat vrolijker.
  
  Prettig verblijf in Portugal. Op een aantal inhoudelijke zaken moet ik nog ingaan, maar wij hebben hier geen haast en dat maakt het rustig. No problem and no worrry!
  
  Groet, Jan

  Jan K - 14 06 '07 - 20:42

  Ik zal wat vrolijker zijn Jan
  
  Er is in Nederland wel minder ruimte zoals Mischa zegt. Toch zijn er ook absurde hoge huizenprijzen in landen die geen gebrek hebben aan ruimte: VS, Australie en Spanje.
  De prijsontwikkeling van de jaren ‘90 tm nu in die landen (en ook Ierland en Engeland) komt sterk overeen met de prijsontwikkeling in Nederland.
  
  Mijn stelling blijft dat de telkens lagere rente in al die jaren de banken vertrouwen heeft gegeven om steeds hogere leningen te verstrekken. Dat konden ze doen omdat de lasten voor het aflossen relatief steeds lager werd.
  
  De dalende rentetrend was internationaal en daarom is het verklaarbaar dat in al die landen de huizen in waarde stegen.
  Nu de rente stijgend is zie in veel landen dat de huizenmarkt gaat sputteren. Ik zal niet beweren dat het instort (zoals in de VS), maar dalen kan het zeker wel.
  
  En voor de vrolijke noot voor de verandering: na de bodem zijn huizen weer een stuk beter betaalbaar. Dan hoeft de rente niet absurd omlaag en blijven prijzen daardoor stabieler.

  Onno - 14 06 '07 - 22:08

  Optimistische Jan K,
  
  Het is een goede eigenschap om overal de zon te zien schijnen. Laten we dat voorop stellen. Toch is onderstaand bericht op http://www.cashtoday.nl niet een bericht waar we ons weekend mee kunnen opvrolijken.
  
  Aantal gedwongen huizenverkopen in VS met NEGENTIG procent gestegen [Tell-a-friend]
  Het aantal gedwongen huizenverkopen in de Verenigde Staten is met negentig procent gestegen ten opzichte van vorig jaar. Dat heeft het Amerikaanse vastgoeddatabedrijf RealtyTrac berekend. Het aantal gedwongen verkopen zal in 2007 nog verder oplopen, zo is de voorspelling van het statistische bureau.
  
  “Het aantal gedwongen verkopen bedroeg in mei 176,137, dat is een stijging van NEGENTIEN procent ten opzichte van april.”
  
  Onno mag dan in het kamp er somberen worden geschaard. Zijn analytische vermogen doet het ergste vrezen.
  
  Na regen komt zonneschijn. Ik zal daar zeker melding van maken. Al hoop ik niet dat ik dan met mijn optimistische visie voor halve gare wordt uitgemaakt.
  
  Prettig weekend,
  
  Arnoud

  Arnoud (link) - 15 06 '07 - 16:56

  Wat een rare dag vandaag. Inflatie viel wat mee in de VS, maar eigenlijk niet met energieprijzen meegerekend. Productie was niet gestegen, in April was dat nog 0,1% gestegen. Het consumentenvertrouwen kelderde van 88,3 naar 83,7. Netto gezien is het geen positief nieuws. De markten vieren dit alsof men totaal ander nieuws heeft gehoord.
  Na elke keer een dip lijkt de beurzen maar telkens daarna harder te stijgen.
  
  Vreemde gang van zaken.
  
  @Arnoud
  Er worden straks nog veel meer mensen uit hun huizen verwijderd. Pas na 3 maanden betalingsachterstand wordt zo’n procedure opgestart. Sinds mei is pas de eerste golf resets echt begonnen.

  Onno - 15 06 '07 - 17:20

  Hoi Onno,
  
  Tja, het is maar de vraag of de inflatie blijft ‘meevallen’?
  
  De rubriek ‘olieschaarste komt eraan’ doet ook in dit verband het ergste vermoeden
  
  Daarnaast las ik in Het Financieele Dagblad dat er nog maar voor twee maanden tarwe op voorraad ligt. Bovendien dreigen er een aantal oogsten tegen te vallen in Amerika, Italië en Australië.
  
  Nu beginnen de Amerikanen, naast de gestegen brandstofprijzen, ook al te klagen over de voedselprijzen, zo hoorde ik op http://www.rtlz.nl
  
  Kortom, de inflatie mag dan laag zijn. Maar de gevoelsinflatie schijnt toch op te spelen.
  
  Kan men deze inflatiecijfers wel negeren? Men betaald toch gewoon 0,7 per maand meer. Ofwel circa 8,4 % op jaar basis.
  
  Toch vreemd dat de beurzen zo stijgen.Het consumentenvertrouwen brokkelt verder af, de industriële productie daalt ook iets en toch ziet iedereen zijn winstkansen. Bijzonder hoor!
  
  Groet,
  
  Arnoud

  Arnoud (link) - 15 06 '07 - 17:49

  Dat bericht in “cash” kan ik niet vinden, maar ik neem het wel van je aan. Soms is directe informatie ook wel aardig. Zo was vorige week mijn U.S. broer weer eens over.
  
  Nog geen jaar geleden verklaarde hij mij voor gek, omdat ik geen U.S. onroerend goed wilde kopen. Nu gaf hij toe dat het verkopen van zijn huis wat lastig wordt.
  
  Reisbestemmming is dit keer Texas. In twaalf jaar is hij 6 keer verhuisd. (2 keer Florida, Hawai, Las Vegas en weer twee keer Florida).
  
  Ook kan ik je mededelen, dat de T-bonesteaks behoorlijk aan de prijs zijn. Toen ik er zo’n dertig jaar geleden was, heb ik heel wat Amerikanen steaks van 6 a 8 ons zien eten.
  
  Het leek wel of die dingen gratis aan de bomen groeiden. Enfin zo zijn jullie ook weer op de hoogte van de internationale aandelenmarkten.
  
  Groet, Jan

  Arnoud - 15 06 '07 - 20:38

  Bovenstaand bericht is niet van Arnoud, maar van Jan. Arnoud ik dacht even een korte reactie op Arnoud en heb ik je naam direct ingetikt. Heb ik weleens meer gehad. Is hierbij rechtgezet.
  
  Groet, Jan

  Jan K - 15 06 '07 - 20:42

  Over April was het aantal gedwongen huizenverkopen nog iets van 65% vergeleken met april 06.
  Maar we zullen nog meer gaan zien komende maanden, dat kan je nog eens nazien op mijn diagram waar her en der hier wat links van staan.
  
  Het is ook wel typisch dat al die problemen tegelijkertijd zich afspelen: inflatie/geldgroei, niet genoeg olie, graan idem, huizenmarkten en stijgende rentes, bubbels op de beurs, een steeds grotere scheefgroei in verdeling van de welvaart en natuurlijk het belabberde huishoudboekje van de VS.
  
  Dit zijn allemaal indicaties dat de huidige manier van economische groei niet duurzaam is. Het is korte termijn winst. Er zijn geen maatregelen genomen om deze problemen te beteugelen. Deze weg van groei zal dan ook eindigen. Men kan niet blijven doorgaan met nieuwe trucken te bedenken hoe de inflatiecijfers gunstig uitvallen en hoe investeringen op creatieve wijze worden gefinancierd. Men loopt nu tegen de fysieke grenzen aan (tekort aan grondstoffen/goederen en de hoge prijzen ervan)
  
  Vandaag heb ik weer over de schulden gelezen van de VS. De Amerikanen zien hun schulden niet als een probleem. Dat de schulden steeds meer in handen komen van het buitenland vinden ze ook geen probleem, omdat men denkt dat bijv. China geen andere kant uitkan met de Dollars dan ze weer in bonds te stoppen.
  Greenspan denkt dan ook niet dat de Chinezen de Dollars zullen verkopen omdat er toch geen andere kopers zijn.
  
  Dit zit vol met denkfouten. Ten eerste, dat de Amerikaan (de lener) zijn schuld geen probleem vindt, wil niet zeggen dat de verstrekker van het geld (China) precies hetzelfde erover denkt. Amerika is financieel afhankelijk geworden, ze kunnen zeggen wat ze willen maar als de crediteur anders beslist dan zal de lener moeten inbinden.
  
  Een andere denkfout is dat het niet-verkopen tot geen problemen kan leiden. De meeste leningen van China zijn kortlopend. Als ze hun investeringen niet kunnen verzilveren (zoals Greenspan zegt), waarom zou je die investeringen dan nog doen? Dat betekent dat China geen nieuwe Bonds koopt en de oude bonds laat aflopen. Men kan er dus uitstappen zonder aktief te verkopen.
  De Dollar-voorraad van China is nu 1300 miljard Dollar, dat is goed voor 1000 Dollar per chinees, en dat te bedenken dat er 1,3 miljard Chinezen zijn!
  De gemiddelde Chinees verdient per jaar nog geen 2000 Dollar, 60% van een jaarsalaris van een Chinees komt overeen met van de schuld van de VS per Chinees. Het is een hard-werkend volk die goede en belangrijke produkten maken. Ze zijn dus sterk onderbetaald.
  
  Men kan dus besluiten om de Dollar vaarwel te zeggen. Hierdoor schiet de Yuan omhoog, de Dollar omlaag. De Chinezen verliezen dan wel hun klant, de Amerikaan kan de produkten niet meer betalen, maar ze zijn dan rijk genoeg om de produkten die ze maken zelf aan te schaffen.
  China zal dan meer de vruchten plukken van hun arbeid. Per saldo is de Chinees dus beter af in die situatie.

  Onno - 15 06 '07 - 21:43

  Nou Onno die laatste alinea dat duurt nog wel 20-30 jaar hoor, ben je al eens ooit in china geweest ?

  justin - 15 06 '07 - 21:46

  Niet geweest, ik weet wel dat het een arm land is… maar potentieel een rijk land. Qua produktie kunnen zij in hun eigen behoeften voorzien, ze zijn in staat om de voorwaarden te veranderen zodat zij wel zelf van hun eigen arbeid profiteren.
  Het zal inderdaad wel een jaar of 20 duren voordat ze onze welvaart hebben. Ik heb het over omstandigheden waardoor de Chinees wel die grote sprongen in die richting kan maken om over 20 jr wel onze welvaart te kunnen hebben.
  
  Het westen en vooral de VS is rijk maar potentieel arm. De VS kan niet in de eigen behoeften voorzien en is een import-land. Zij worden dus op de been gehouden door oa China. De welvaartgroei die de Chinezen nu zelf hadden kunnen hebben vloeit naar de VS. Zij kunnen hun welvaart behouden.
  Als de omstandigheden dus veranderen dan worden de imports te duur en neemt de welvaart in de VS sterk af. En de VS heeft geen mogelijkheden om dat in eigen produktie op te vangen. De VS kan niet eeuwig maar bij blijven lenen om hun levensstijl te blijven financieren. De rek is er ver uit. Ze moeten of zelf hun uitgaven dratisch inperken of dat wordt voor hun gedaan.
  
  Dat zal allemaal geen 20 jr duren. De Chinezen laten geleidelijk de koppeling met de Dollar varen, dat is al beleid. De Dollar is al behoorlijk in waarde gedaald in de laatste jaren.
  De verhoudingen in de wereld veranderen snel. Ook Rusland is een steeds grotere speler aan het worden.

  Onno - 15 06 '07 - 22:18

  Afgezien van die T-bonesteak denk ik ook weleens van hoe ziet de wereld er over zeg 20 jaar uit.
  
  China, India, Afrika? Er zijn nu al honderden miljoenen rijken. In China schijnen er 2 miljoen beleggers per dag bij te komen. Het is onvoorstelbaar.
  
  Justin krijgt op de korte termijn gelijk. Hij zegt bijvoorbeeld, ach die Nederlandse bouwfondsen krijgen echt geen terugval. Daar zijn redenen voor te bedenken en er zit wat in.
  
  Daarnaast spelen de overnames. Dat geeft op korte termijn opwaartse druk. Gaat die rente omhoog dan verwacht ik dat het minder wordt.
  
  Aan de andere kant is naar mijn herinnering wel zo, dat als het plots down gaat weinig aandelen de dans ontspringen.
  
  Ook kunnen politieke ontwikkelingen behoorlijk roet in het eten gooien. De situatie in bijvoorbeeld het Midden Oosten vind ik zorgwekend.
  
  Ik vind het een hoogst verwarrende markt en besteed er momenteel meer tijd aan dan wat ik zou willen.
  
  P.S. Arnoud De eerste weddenschap met Mischa heb ik gewonnen. De tweede wordt voor mij tricky business namelijk inzet op renteverhoging in de U.S. voor 1 november. Moet natuurlijk wel aardig blijven dat gewed.
  
  Win ik dan kan ik met die twee flessen wijn aardig in de wolken komen. Mischa e.a. mogen ook meegenieten. Met Hans moet ik het daar nog over hebben.

  Jan K - 15 06 '07 - 23:10

  Hoi Jan en Onno,
  
  Jan: Je maakt een mooie vertaalslag van de theorie naar de praktijk. Het zijn signalen van de Amerikaansemarkt die het op zijn minst moeilijk heeft.
  
  Onno: Ik denk dat we in een bijzondere tijd leven. De Chinezen hebben in het verleden veel uitvindingen op hun naam staan. Het lijkt erop dat zij te laat zijn met hun economische ontwikkeling. Zij kunnen niet profiteren van de rijkdom omdat de grondstoffen uitgeput raken.
  
  Vanwege het gebrek aan grondstoffen is het wachten op een crisis. Het zal mij niet verbazen als er oplossingen gevonden worden door de Chinezen. Zij hebben een ernom potentieel aan kennis en het geld om te investeren in technologische ontwikkelingen.
  
  Groet,
  
  Arnoud

  Arnoud (link) - 16 06 '07 - 20:19

  @Jan Mee eens voor de korte termijn, maar hoe kort is kort? Mooi voorbeeld van het stuk vlees. Het zijn de normale uitgaven die steeds minder betaalbaar worden met een normaal loon. In de VS speelt dat nu heel sterk, ook voor benzine, gezondheidskosten. Sommige Amerikanen hebben nu al 2 of 3 banen en verdienen 2000 Dollar netto. Das niet heel slecht, maar de lasten zijn zo hoog dat het maar net aan genoeg is.
  
  @ Arnoud
  Het kan best zo zijn als de consumptie in de VS instort dat er een tijdje genoeg is voor andere landen. Maar ja, het zal voor een relatief korte tijd zijn, er zijn gewoon teveel mensen op de wereld.
  
  De Amerikanen consumeren niet meer met overwaarde van hun hypotheek maar bouwen nu nieuwe schulden op met Credit Cards. Dit alles gaat niet lang duren, de rente op zulke schulden zijn erg hoog.
  Men roept dat de economie in de VS weer opveert, maar daar geloof ik niet in. April was zeer slechte maand. Mei een redelijke, maar slechts 0,1% groei in de retail. Juni is nog niet bekend maar men houdt er rekening mee dat het slechter is dan Mei. Dan heb je 1 redelijke maand en 2 slechte maanden. Ik denk dat kwartaal 2 slechter zal presteren dan KW1. KW1 had 0,6% groei. Het zou me niet verbazen als het onder de 0 duikt.
  
  Officieel is er in de VS nog geen recessie, maar gecorrigeerd met inflatie wel.
  De voorraad onverkochte huizen neemt ook flink toe. De kans dat de huizenmarkt herstelt eind dit jaar is hiermee verkeken. Waarop was dat trouwens gebaseerd dat het snel zou herstellen? Geen idee, waar men het over had.
  Uit mijn mortage reset overzicht blijkt natuurlijk gewoon dat het nog jaren gaat duren. Tot zeker minstens 2011.

  Onno - 17 06 '07 - 13:54

  Beetje offtopic:
  @ Onno:
  “Officieel is er in de VS nog geen recessie, maar gecorrigeerd met inflatie wel.”
  Volgens mij klopt dit niet, omdat de GDP groeicijfers al exclusief inflatie zijn. Zou je corrigeren voor inflatie, dan is de economische groei juist hoger.
  
  Als je het hebt over economische groei + inflatie dan heet het toch “Nominal GDP” of “current dollar GDP”?
  
  Zo denk ik iig dat het zit, of heb ik het verkeerd? :)

  Jos (email) (link) - 17 06 '07 - 14:28

  Ik denk dat je gelijk hebt Jos. Ik heb het opgezocht en volgens mij heb je gelijk.
  http://eh.net/hmit/gdp/gdp_answer.php?CH..
  
  Het is echter wel zo dat de berekening hoe men komt tot het inflatiecijfer flink mee getoverd wordt. Men heeft het steeds vaker over inflatie zonder energieprijzen.
  Wat Arnoud al zei, was dat bij RTLZ werd uitgelegd dat als je de inflatieberekening van 6-7 jr geleden nu gebruikt om de inflatie te berekenen dan kom je echter op een inflatie van 6% en niet die 2,5% voor de VS. Die 6% komt meer overeen hoe mensen ervaren hoeveel duurder dingen worden.
  Eigenlijk wordt er dus teveel aan cijfers verbouwd en worden ze op vele manieren uitgelegd. Daarom denk ik dat we zo’n groot verschil zien hoe mensen in de VS het dagelijks leven ervaren en hoe Wall Street de economie inschat.

  Onno - 17 06 '07 - 15:30

  Azië ziet crisis naderen
  Aziatische politici waarschuwen voor een naderende crisis op de financiële markten. Dat bleek tijdens een bijeenkomst van het World Economic Forum in Singapore. Vooral de sterk opgelopen prijzen van aandelen en van vastgoed baren hen zorgen (www.fd.nl, 25/06/2007).
  
  Steeds meer mensen maken zich zorgen. Wees gewaarschuwd. Het optimisme op de beurzen kan zomaar omslaan. Tot op heden zijn we gewend dat de koersen na elke koersdaling vrolijk omhoog klauteren totdat er weer een nieuw record is geplaatst. Toch kan er een moment komen dat de koersen verder dalen.
  
  Werkt u met een beleggingsstrategie? Een beleggingsstrategie kan u helpen om de momenten te bepalen waarop u vindt dat u aandelen kunt kopen of juist gaat verkopen.
  
  Hetzelfde geldt voor criteria waarmee u kunt bepalen of de beurs duur is of juist goedkoop.
  
  Persoonlijk werk ik met de koers/dividendverhouding. Deze indicator geeft een vroeg waarschuwingssignaal voor een te dure of een te goedkope markt.
  
  Inderdaad, mijn critici (Misscha en Justin) hebben gelijk. Eerlijk is eerlijk.
  
  Ik ben met mijn waarschuwingen te vroeg geweest. Wees alert. Zie ook mijn laatste bericht onder mijn column Zeepbellen spatten altijd uiteen.
  
  Groet,
  
  Arnoud

  Arnoud (link) - 25 06 '07 - 08:55

  De beurs heeft het natuurlijk fantastisch gedaan, het lijkt dan raar om te zeggen dat dingen niet goed gaan.
  We hebben vaak uitgelegd waarom we denken dat dit niet door kan gaan, en daar staan we echt niet alleen in. Er zijn gerenommeerde experts die ongeveer hetzelfde voorspellen.
  
  De groei is gebaseerd op geleend geld, veel afgesloten met lage rentestanden. De rente stijgt al langere tijd. Op middellange en lange termijn zal dit niet in stand gehouden kunnen worden.
  Op korte termijn zegt het echter niets. De waan van de dag heerst en het sentiment was zeer positief.
  De laatste maand ongeveer hoor je wel steeds vaker van de onderliggende problemen die opspelen.
  
  Ik vind niet dat we te vroeg zijn geweest. Ik blijf erbij dat 2007 het jaar van de ommekeer is.

  Onno - 25 06 '07 - 12:42

  Hoi Onno,
  
  Je schrijft: “In Engeland is zijn er veel hypotheken met variabele rente, maar ik weet niet of de voorwaarden daar slecht zijn. Over andere landen heb ik geen info.”
  
  In het NRC (06/07/2007) kun je lezen dat ook in Engeland de situatie verslechterd. Helaas is het zo dat steeds meer mensen hun hypotheeklasten niet kunnen betalen. Nu de rente is verhoogd zal het aantal mensen dat in de problemen komt zeer waarschijnlijk toenemen. De geringe spaarquote wordt als één van de oorzaken genoemd.
  
  In mijn column schrijf ik over een keuzemogelijkheid. Namelijk de keuze om te huren of te kopen. Vereniging Eigen Huis stelt dat je tegenwoordig al twee keer modaal moet verdienen om een gemiddelde woning te kunnen financieren. Het lijkt erop dat steeds meer mensen niets te kiezen hebben. Persoonlijk vind ik dit een zorgelijke ontwikkeling.
  
  Huiseigenaren kunnen overwegen om meer te sparen. Kijk eens schakel met een financieel deskundige naar je hypotheeklasten!
  
  Wellicht kun je samen kijken naar de gevolgen van een eventuele renteverhoging op je besteedbaar inkomen. In welke mate nemen je lasten toe? Kun je dit dragen? Wil je er nog wat aan doen? Wat kun je er nu nog aan doen?
  
  Dat het verstandig kan zijn om eens naar je lasten te kijke blijkt het hetzelfde blad van Vereniging Eigen Huis. In het juli/augustus nummer staat beschreven dat het slecht is gesteld met de hypotheekkennis van Nederlanders. Ook blijkt dat 25 procent van de hypotheekbezitters maar net kan rondkomen.
  
  Laat je niet verrassen!
  
  Groet,
  
  Arnoud

  Arnoud (link) - 07 07 '07 - 16:42

  Verontrustend, klopt. In Nederland 10 maanden op rij daling van de verkopen. Dalende Europese vastgoedfondsen. Teken aan de wand?
  
  Dat 2x modaal wisten we al een beetje. Tja, er zijn geen 3 kostwinners in een huishouden en daarom denk ik dat als de rente niet daalt de grenzen worden bereikt van de prijzen.
  Huren hoeft geen slechte oplossing te zijn. Meestal zijn de huizen wat minder. Maar een vriend van mij woont in een nieuwbouwwijk in Assen in een mooi 1-gezinswoning, gehuurd dus. Zo heb je toch een goede woning, vergelijkbaar wat men had willen kopen zonder de nadelen van het lenen.
  Grootste nadeel is zoals je zegt de aflossing per maand, vergeleken met de huurprijs is die misschien wel 2 a 3x zo hoog.
  Dan is het verstandig om je af te vragen of je nu moet instappen of niet, levert het wat op? Dat is de belangrijkste vraag: waarom wil men perse kopen als starter met alle nadelen van dien.
  
  Verstand hebben veel mensen niet van hypotheken, ook ik ga niet zeggen dat ik het allemaal weet. Maar mensen hebben een blind vertrouwen in de huizenmarkt en dat het eeuwig blijft stijgen.
  
  De marktwaarde is maar een etiket. Een etiket wat snel te veranderen is, dat beseffen mensen niet. Het huis blijft hetzelfde en als je het niet opknapt/verbouwt/verbeterd dan hoort eigenlijk de waarde licht te dalen. Immers: het is normaal dat gebruikte goederen in waarde dalen. De tijd dat een huis zonder renovatie goed blijft neemt immers af.
  Ergens dus vreemd om 3x de prijs van toen te vragen voor een 12-jaar oud huis waar alleen het schilderwerk is bijgehouden.
  
  Er is hier veel discussie geweest over het meer specifieke probleem in Nederland: ruimtetekort/woningtekort en dat daarom de prijzen niet ver kunnen dalen of blijven stijgen.
  De stijging zal toch minimaal geremd worden door de afnemende betaalbaarheid.
  Dalen kan ook: we hebben in Nederland minder ruimte, maar de perceelgrootte is vergeleken met andere landen ook veek kleiner. De huizenprijzen zijn 14 jaar lang gedaald in een land die ook gebrek heeft aan ruimte: Japan.
  Het huizentekort deed zich ook voor in de VS, toch is daar nu een gigantisch overschot.
  
  Ik kan op dit moment niet anders concluderen dan dat de stijgende prijzen internationaal gezien sterke overeenkomten hebben: 2,5x-3x gestegen sinds 1995. Dit komt waarschijnlijk ook door een internationaal fenomeen: de tot voor kort jarenlange dalende/lage rente.
  Nu is de rente stijgt komen bij deze hoge prijzen de huizenmarkten in de problemen.

  Onno - 07 07 '07 - 19:51

  Beste Onno,
  
  Ik heb nog eens naar je grafiek gekeken en kom tot de conclusie dat het verstrijken van de rentevast periode van veel Amerikaanse hypotheken steeds meer een stempel beginnen te drukken op de macro-economische ontwikkelingen.
  
  De laatste macro-economische cijfers zijn:
  -Detailhandelsverkopen VS dalen sterker dan verwacht in juni – Amerikaanse bedrijfsvoorraden stijgen 0,5% in mei)
  
  Volgens jouw statistiek zal er in de komende maanden nog meer negatief macro-economisch nieuws naar buiten worden gebracht. Tenminste, als mijn conclusie juist is.
  
  Helaas stijgt de olieprijs ook nog eens scherp. Nu de dollar ten opzichte van vorige maand iets wegzakt zullen naar mijn idee de importprijzen nog meer stijgen. Volgens mij is de voorraadvorming ook geen goed signaal.
  
  Gelukkig blijft de werkgelegenheid nog op peil. Anders is het hek van de dam. De vergrijzing, waar voorheen zovaak negatief over is gesproken, kon wel eens een gunstig uitvallen. Gelukkig maar.
  
  Goed weekend,
  
  Arnoud

  Arnoud (link) - 13 07 '07 - 22:34

  Ja klopt allemaal er gaat daar dit jaar nog een hoop gebeuren, het is ook nog zo dat de leenvoorwaarden zijn aangescherpt. Pret-aankopen of lenen om gewoon puur het dagelijks leven te financieren is ingeperkt. Dit beperkt de uitgaven.
  Men leent overal voor tegenwoordig, dat is normaal in de VS. Naast hypotheek is er vaak ook een grote berg credit-card schuld.
  Een heel contrast met het bedrijfsleven natuurlijk. De stijgende beurzen en internationale handel doen veel bedrijven zwemmen in het geld. Voor veel bedrijven zijn het afgelopen jaren (eigenlijk al veel langer/ jaren 90 ook) gouden jaren geweest. Winst konden ze ook lekker verdelen onder aandeelhouders. Overnames met vele miljarden gefinancierd. De werknemer heeft daar niet veel van meegekregen: als die al een loonsverhoging kreeg werd dat teniet gedaan door de inflatie. De inflatie was hoger en/of de loonsverhoging was vaak maar een enkele keer.
  Het enige goede was dat de werkloosheid laag is. Zolang het goed gaat op de beurs hebben bedrijven nog niet veel tevreden, ze hebben grote reserves, beurzen leveren nog wat op en dus zijn ontslagen niet nodig.
  
  Heel anders gaat het met de mensen zelf:
  Het levensonderhoud is zeer sterk gestegen. Naast de benzineprijzen geldt dat ook voor het voedsel. Zo is de graanprijs en melkprijs ca. 35% hoger gemeten in Dollars. De pensioenkosten en gezondheidskosten lopen de pan uit in de VS.
  Het welvaartsniveau van een burger kan op die manier als zand door de vingers wegglijden. Dat dus met lonen die 2000$ netto bedragen en op zich helemaal niet slecht zijn.
  
  De Dollar is een groot probleem aan het worden. Hoge diplomaten en ministers van de VS vliegen regelmatig naar Peking om de Chinezen te smeken om in US-obligaties geld blijven te pompen. Of de Chinezen dat blijven doen… je hoort steeds vaker dat ze hun investeringen willen spreiden en dat kan alleen maar ten koste gaan van de investeringen in de VS.
  
  De investeringen in de VS leveren te weinig op: de Dollar verliest zo’n 10% per jaar.
  Er is natuurlijk een algemeen belang om de Dollar drijvende te houden, en er is ook een eigen belang om de gedane investeringen te laten renderen.
  Als er langdurig teleurstellende resultaten blijven komen, wat dus zo is, blijkt nu dus dat het vertrouwen afneemt. Dat vertrouwen neemt nu sneller nog af: er worden grote bedragen als verloren beschouwd met deze huizen-malaise. De investeerders in obligaties waarmee hypotheken werden gefinancierd krijgen dus mogelijk hun geld maar voor een deel terug! Dat is het grootste gevaar nog wel voor de Dollar en de economie. Het eigen belang (van de Chinezen) komt bij verminderd vertrouwen dan meer en meer naar de voorgrond.
  De Chinezen kopen dus minder en minder in de VS in.
  Andere landen doen dat ook. Veel landen ontkoppelen hun munt van de Dollar (vanwege de hoge inflatie) en gaan hun munt laten waarderen aan een mandje met valtuta’s.
  In Japan twijfelt men ook al is er nog geen verandering van koers daar.
  Telkens als nu de rente na enkele dagen is opgelopen zie je een verkoopgolf aan obligaties om de hogere rente te verzilveren. De Dollar krijgt hier telkens weer een flinke tik van.
  
  Ik zie dus een groot probleem nu voor de Dollar.
  Heel veel mensen vinden van niet, ook hier op de blog niet. Men moet wel heel extreem positief zijn om te vinden dat het goed gaat met de Dollar. Er is wel degelijk dus iets mee aan de hand. Zeker als landen besluiten hun investeringen te veranderen ten nadele van de Dollar, hier ontstaat dus een vetrouwensbreuk.
  
  Als het in de VS niet goed afloopt kunnen wij ook het nodige verwachten. Geen 1 recessie uitgezonderd die de VS ons voorging heeft ons ontzien. Dat is ook normaal: de beurzen stijgen al bijna 4,5 jaar en de stijgende periode duurt meestal toch ongeveer 4-5 jr.
  Het is de vraag natuurlijk nu: worden recessies nog steeds milder of zien we daar een breuk mee?
  
  Met al dat geleende geld wat een hoog risico met zich meebrengt, de inflatie, etc. denk ik ook dat men toch uiteindelijk niet van leningen moet hebben. Nu is dat nog wel zo, maar de meest gezonde situatie is dat werknemers geld erbij krijgen. Echte groei dus, dat ontbreekt er nu aan. Dan hoeft de geldgroei niet zo groot te zijn omdat er dan meer circulatie is. Zo heeft iedereen er wat aan.

  Onno - 14 07 '07 - 00:37

  @Onno,
  
  Een mooie analyse met een zorgelijke boodschap. Naar aanleiding van jouw analyse valt me een bijzonder bericht op, mogelijk met vertrekkende gevolgen.
  
  In het FD van vandaag staat geschreven dat Iran aan Japan heeft gevraagd om de olie voortaan in Yen’s te betalen. Dat zou een verklaring zijn waarom de dollar iets is gedaald ten opzichte van de Yen.
  
  Dit kan betekenen dat er tegenwicht komt aan de Carry Trade. Immers, de Yen zou zomaar kunnen stijgen. Zeker als men in Japan de rente optrekt zodra de verkiezingen in augustus achter de rug zijn.
  
  Groet,
  
  Arnoud

  Arnoud (link) - 14 07 '07 - 08:44

  Onno, mooi verhaal.
  Ik wil graag kort reageren op een heel klein onderdeeltje daarvan. Je zegt:
  “Het levensonderhoud is zeer sterk gestegen. Naast de benzineprijzen geldt dat ook voor het voedsel. Zo is de graanprijs en melkprijs ca. 35% hoger gemeten in Dollars.”
  De graanprijs en melkprijs is gestegen in termen van wat de boer ervoor krijgt. Maar (in Europa) is er een mechanisme dat het inkomen van boeren 100% ontkoppelt van de prijzen in de supermarkt. Dit jaar hoeven boeren voor het eerst in 40 jaar geen subsidie op de verkoop van hun melk te vragen (aan Brussel). Eindelijk kunnen boeren hun eigen boontjes doppen. Dat werd wel tijd.
  En de prijzen van melk in de supermarkt hier zijn niet veranderd. Dus geen bijdrage aan de inflatie. Tegelijkertijd dragen we minder af aan Brussel, omdat er minder landbouwsubsidies aan Europese boeren betaald worden. Heel gezond is dat. Ik was heel erg blij toen ik dat bericht las.
  
  Voor de rest ben ik het niet met je eens dat een oplossing zou zijn om werknemers meer te betalen. Dat is absurd.
  
  Als je iets tegen de inflatie wilt doen moet je minder geld maken. Als je werknemers meer wilt betalen moeten ze productiever worden.
  Overigens heb ik het al vaker gezegd: ik ken niemand in mijn familie en vriendenkring die er de laatste jaren op achteruit is gegaan. Zelfs de zogenaamd laag betaalden (onderwijs) onder hen kunnen gewoon auto blijven rijden en twee keer per jaar op (vlieg)vakantie.
  Mijn stelling: Nederland is veel te rijk, het kan wel wat minder. Er zijn te veel auto’s, te veel vakanties, te veel platte televisies, te veel gloednieuw aangelegde tuinen, ga maar door. Ik weet nog van de tachtiger jaren, toen ik tiener was, toen was niemand zo rijk! Maar we hadden het toch uitstekend naar onze zin.

  Mischa (email) - 14 07 '07 - 11:08

  Daar ben ik het wel helemaal mee eens, dat we ook best tevreden mogen zijn met wat we hebben en dat iets minder ook niet slecht hoeft te zijn. Je hoeft niet de halve wereld over te vliegen om plezier te hebben op vakantie.
  Nou ja klopt over de auto en de vakanties (elektronika hoort daar ook wel bij denk ik). Dat laat men als laatste. Ook al wordt de benzineprijs 5 euro per liter. Men zal altijd blijven autorijden: men bezuinigt dan wel op nieuwe kleren, goedkopere maaltijden, etc.
  Het is ook een weggooi-maatschappij. Niks wordt meer gemaakt, gelijk nieuw. De argeloosheid hoe dat wordt gedaan vind ik wel eens ergerlijk: als men een huis koopt gelijk een nieuwe keuken, ook al is die nog maar 7 jaar oud. Het model/de kleur beviel niet…
  
  Het is eigenlijk ook een verschuiving van de welvaart. Vroeger was elektronika onbetaalbaar, denk aan computers. Nu zijn het hebbedingetjes geworden.
  Alleen hebben we niet zoveel inzicht hoe dit wordt gefinancierd: met eigen geld of geleend geld? De negatieve spaarquote is ook van toepassing op Nederland.
  
  En qua voedsel sprak ik uitsluitend over de VS. Hier is het natuurlijk ook anders met idd die subisidies op voedsel.
  In de VS minder rooskleurige omstandigheden dus. Er wordt altijd lacherig gedaan over de europese economie, maar ik vind de leefomstandigheden hier beter dan in de VS en dat is wat telt vind ik.
  Het is niet mijn bevindingen, het zijn de Amerikanen zelf die erover klagen.
  Dan moet er wel wat zijn, want ze klagen niet zo heel gauw, het zijn aartsoptimisten.

  Onno - 14 07 '07 - 13:31

  
  

  Naam:			Persoonlijke info onthouden? Ja Nee
  Email:
  URL:
  Reactie:			Emoticons / Textile
  Om buitenlandse commentspam tegen te gaan dient u deze vraag te beantwoorden Wat zijn de eerste 2 letters van blikopdebeurs
  ( Register your username / Log in )
  Kattenbel:		Ja, stuur mij email als iemand anders reageert.
  Kleine lettertjes: Alle HTML-tags behalve <b> en <i> zullen uit je reactie worden verwijderd. Je maakt links door gewoon een URL of email-adres in te typen.